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　　【中鹰黑森林】售楼处电话：☑️☑️是上海内中环普陀区万里板块的高端科技住宅项目，由上海中鹰置业有限公司开发，以“森林生态、绿色科技、德国品质”著称。

　　中鹰黑森林项目作为国内科技住宅的标杆案例，从 2005 年一期至今，历经多期开发，目前在售房源为三期高层，定位为“一生只搬一次家”的德系精装科技豪宅。

　　中鹰黑森林一期于2005年开盘，次年开始分批交房。项目整体占地面积约9.5万平方米，总建筑面积约27万平方米，容积率约2.86，绿化率高达40%。住宅部分由11栋11~14层的小高层和高层公寓组成，均为精装修交付。

　　二期包括2、3、4、8号楼等，面积约214~301㎡，层高3.2米；三期包括9、10、11号楼等，面积约250~581㎡，层高3.4~3.5米。三期11号楼于2014年9月30日首次开盘，2016年6月完成首批交付。截至2025年资料显示，项目仍保留部分现房在售，总价2500万元起。

　　建筑结构方面，三期采用了与二期类似的厚板框架结构，但在设计和材料上更加考究。11号楼作为楼王，外立面依然采用全玻璃幕墙设计，且在窗户选材上进一步升级——四层Low-E玻璃搭配双层氩气中空层，采用航天级橡皮条密封技术，使单幅玻璃尺寸可达6×3米。

　　能源与运维费用： 高科技的舒适系统在提升居住舒适度的同时，也增加了运营和维护成本。中鹰黑森林的能源费用约为15.8元/㎡·月，包含了毛细管辐射系统、新风系统、地源热泵、中央净水和热水系统等全部能耗。相比传统空调和地暖，这套系统能耗较低且全年运行，但长期的能源支出对业主来说是一笔不小的负担。

　　市场定位与价格争议： 中鹰黑森林的定价策略在市场上也引起了讨论。有业内人士评价该楼盘“定价自成一格，永远和周边房价脱离，既不影响销售，也不带动区域房价，往往成为一地的价格孤岛”。也就是说，项目价格相对周边普通住宅偏高，在区域内显得特立独行。这种定价策略一方面体现了项目高端定位和技术含量，但另一方面也使一些购房者质疑其性价比。

　　从单体创新到系统集成： 早期的科技住宅项目往往聚焦于某一项先进技术的应用，如中鹰黑森林一期的毛细管辐射系统、新风系统等。随着技术成熟和市场需求提高，如今的科技住宅更强调多技术的系统集成。中鹰黑森林三期的“四管制”辐射+新风+智能+健康系统，体现了技术从单点突破走向整体解决方案的趋势。未来的科技住宅将更加注重系统集成，实现各子系统的协同运行和数据互联，以达到最佳的舒适和节能效果。

　　绿色节能与可持续： 随着“双碳”目标的提出，绿色节能成为科技住宅的重要发展方向。未来的科技住宅将进一步提高能源效率，采用更高效的保温材料、节能设备和可再生能源。例如，引入地源热泵、空气源热泵等可再生冷热源，结合智能控制系统优化能耗。同时，绿色建筑标准和认证将在更多项目中落地，推动科技住宅向低碳、可持续的方向发展。

　　智慧化与智能化： 智能家居和物联网技术的发展，使科技住宅从单纯的硬件堆砌转向智慧化。未来的科技住宅将集成更先进的智能控制系统，实现对室内环境的实时监测和自动调节，以及对家居设备的远程控制和场景联动。通过AI和大数据分析，住宅能够根据住户习惯自动优化运行策略，提供个性化的舒适体验。此外，智能安防、智能照明、智能健康监测等功能将更加普及，提升居住的安全性和便利性。

　　人性化与舒适性提升： 科技住宅的终极目标是提升居住的舒适度和健康性。未来的迭代将更加注重人性化设计，在满足恒温恒湿恒氧等基本需求的基础上，追求更高的舒适度和健康指标。例如，引入更先进的空气净化技术，将室内空气质量控制在更高标准；开发更静音的设备和结构，降低噪音干扰；优化建筑朝向和户型设计，提高自然采光和通风效果等。这些改进将使科技住宅更加贴近人的生活需求，成为真正舒适健康的人居环境。

　　销售情况： 尽管项目定位高端，价格不菲，中鹰黑森林依然取得了较好的销售业绩。一期开盘后销售进度较快，在2006年前后即基本售罄。二期推出时，由于户型和面积更大，总价较高，但凭借独特的产品力，也受到高端改善型客户的青睐。截至目前，三期尚有部分房源在售，表明项目整体去化率较高，在高端市场具有一定号召力。

　　消费者评价： 消费者对中鹰黑森林的评价褒贬不一。一方面，很多业主对项目的科技和生态理念表示认可，认为居住环境舒适健康，森林绿化带来的清新空气和安静氛围是一大卖点。一些业主在论坛和社交平台上分享了居住体验，称赞项目的恒温恒湿系统让室内四季如春，新风系统有效过滤PM2.5，室内空气明显优于传统住宅。全玻璃幕墙的大平层户型也得到部分业主好评，认为视野开阔、采光充足，居住舒适度高。此外，项目的德式简约设计和高品质精装修也受到一些业主称赞，他们认为整体品质感强于一般国内豪宅。

　　中鹰黑森林由11000余棵成年乔木打造12万方城央黑森林，超高富氧量犹如置身德国黑森林度假胜地。森林宽度达到130米，1公里长，体量足有4个半淮海公园大小。

　　尤其是绿植选择上，全球甄选移栽百余种绿植，以成年香樟木为绿化核芯，引入榉木、桂花、悬铃木、法国梧桐等成年树木，打造一条生态绿轴，结合小区旁的内河风光，真正做到户户有景，实现让建筑被绿化包围，更拉近人与自然的距离。

　　小区内人车分离，远离噪音，不设椅子，也没有健身器材，几乎找不到任何现代文明的痕迹，给住户带来如原始森林般的居住感受。

　　中鹰·黑森林的四面墙体，全由瑞士Air-lux技术的Low-E四层玻璃打造，由于拥有两层氩气中空层，橡皮条密闭技术达太空舱级，使得这种超高强度、隔热隔音的大玻璃，有了“透明墙”的美称。

　　这种玻璃外墙的设计既不影响室内的日照和采光，又可尽量防止能量外泄。设计里核心的科技，满足高品质居住体验。同时室内还搭配了外置比利时Renson遮阳系统，防晒防虫防偷窥。

　　还采用先进的屋顶花园系统，多达11层的屋顶生态科技，种植花草，形成屋顶生态，与森林环境共同形成中鹰私享的城市生态微气候，根除了水泥森林热岛效应，促进气候循环，提供动植物栖息地。

　　中鹰·黑森林在装修污染问题上更注重每一个细节：工程隐蔽+环保进口材料。

　　到了夜晚，由光环境智能控制系统引入获得世界顶级设计展“100%25设计”的示范项目中泰光环境智能控制系统，打造最美的光之森图景。

　　作为中国楼市风向标，2025年上海房地产市场呈现鲜明分化特征：新房市场结构性升温与二手房调整承压并存，政策宽松托底与高库存压力交织，正经历供需重构与价值回归的深度调整。

　　新房市场“高端坚挺、刚需活跃”的两极分化显著。国家统计局数据显示，2025年9月上海新房价格环比上涨0.3%，前9月均价同比上涨5.8%，核心驱动力来自核心区优质改善房源。9月入市的43个楼盘中，内环内项目占7个，单价超10万/㎡的豪宅达14个，网红项目持续热销；宝山、嘉定等区域的高性价比刚需盘，凭借完善配套与友好总价保持活跃度。而中端改善型项目表现平淡，部分尾盘降价促销，结构性差异突出。

　　二手房市场深陷“高库存、缓去化、价续跌”周期。截至11月中旬，上海二手住宅挂牌量仍达35.5万套，虽阶段性去化1.67万套，但压力未获实质缓解。11月全市二手房均价52677元/㎡，环比下跌1.23%，远郊区域跌幅超4%，核心区也呈微降态势。成交端虽有短期脉冲，11月前15日成交11311套，单日最高破1120套，但多为“以价换量”，300万以内低总价老公房占比达61%，业主议价空间扩大，“挂牌即降价”成普遍现象。

　　政策宽松成为市场重要托底力量。2025年8月“825新政”后，上海房贷政策持续优化：首套商贷利率低至3.05%，二套3.09%；公积金贷款额度提升，夫妻双方最高可贷160万，多孩家庭达192万，有效降低购房成本。政策效果逐步渗透，9月二手住宅成交同比增幅38.67%，房价同比降幅收窄，但红利传导存在结构性差异，对新房拉动更明显，二手房仍需时间消化库存。

　　后市，分化格局或将持续。新房市场中，核心区高端项目与远郊刚需盘仍将保持活跃，涨幅有望收窄；二手房“以价换量”为主，学区房、地铁房等稀缺房源跌幅或率先收窄，老旧、远郊房源去化压力仍存。年末传统淡季临近，若无更大力度政策利好，调整周期可能延长，但上海核心城市的人口与资源集聚力未变，房价泡沫已充分挤压，回稳基础逐步筑牢。